Altbausanierung

Strategische Planung – Zielkonzepte für die bauliche Erneuerung – Teil 2

Aufbauend auf der in Teil 1 dieses Artikels beschriebenen Arbeitsmethodik und den erarbeiteten Projektbestandteilen wird eine Arbeitssystematik der Bestandserfassung, -instandsetzung bzw. -modernisierung entwickelt. Ausgangspunkt ist das unrenovierte Gebäude, das sich in einem zu erfassenden und zu beurteilenden Zustand befindet.

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Konzept für die Erfassung, Instandsetzung und Modernisierung von Bestandsgebäuden

Dieses Gebäude wird in mehreren Schritten einem Analyse- und Zielfindungsprozess unterzogen, mit dem Ziel, eine berechnete und bewertete Erneuerungsmaßnahme zur Entscheidung vorzulegen.

Zur Verringerung der Bearbeitungszeit ist es heute unverzichtbar, die elektronische Datenverarbeitung möglichst lückenlos während aller Bearbeitungsstufen des Projekts zu benutzen. Es wurde bei der Programmgestaltung eine Arbeitsweise zugrunde gelegt, die es ermöglicht, den Wissensstand über das Gebäude bei Bedarf schrittweise zu vertiefen und dabei jeweils auf die vorherige Dokumentation aufzubauen.

schnelle Ersterfassung des Gebäudes durch Bezugnahme auf Referenzgebäude nach Kubatur oder Fläche
§ Anpassung der Flächen und Bauteile auf der Basis von Planunterlagen
Feststellung des Instandsetzungsüberhangs durch Vergleich der Bauteilprognose mit Instandsetzungslisten
Korrektur der Bauteilzustände durch Vor-Ort-Diagnose
Auswahl der Modernisierungsmaßnahmen
ökonomische und ökologische Wirtschaftlichkeitsbetrachtung

Bild 6: Gebäudekatalog mittels Bildauswahl

Zeitbedarf für ein Gebäude mit 24 WE und ca. 4.300 m³ BRI
Auswahl eines Referenzobjekts, Anpassen der Kubatur	0,5 h
Anpassen des Objekts, Lage, Elemente und Berechnung	0,5 h
Überprüfung Ergebnis mit Ist-Werten	1,0 h
Ergebniskontrolle und Ausdruck	1,0 h
Szenario Abbruch, Neubau, energetische Sanierung	1,0 h
Summe Arbeit (im Büro)	4,0 h

Tab. 2: Zeitaufwand für die Portfolioerstellung und Erstauswertung

Bild 7: Beschreibung eines Bestandsgebäudes mittels Bestandselementen

1. Schritt: Portfolioerstellung und Erstanalyse

Da die meisten Wohnungsunternehmen nur über abrechnungsrelevante Daten der Gebäude verfügen, ist es in einem ersten Schritt notwendig, die bautechnisch relevanten Daten im Rahmen einer Portfolioanalyse zu erstellen.

Zur Anlage einer Objektübersicht können die Gebäude mittels weniger Grunddaten erfasst werden, die in der Gebäudeverwaltung vorliegen (Anschrift, Objektfoto).

Grundlagendaten zur Objekterfassung:

Lage, Baujahr, Adresse, Flurstück
Bestandspläne: Bau- und Umbaupläne
Fotografien, Außenansichten, Innenansichten
Kubatur- und Flächenberechnung § Instandsetzungslisten, durchgeführte Maßnahmen
Belegzahlen, Bewohner, Besucher, Gebäudenutzung, Nutzungen nach Flächenanteilen
Verbrauchsabrechnungen

Durch den Bezug auf Referenzgebäude und die Eingabe von wenigen geometrischen Daten ist eine Erstanalyse des Gebäudes und seines energetischen Bedarfs möglich.

Bild 8: Bestandselement und Folgeelement

Der Arbeitsaufwand ist unabhängig von der Objektgröße. Er besteht im Wesentlichen in der Sammlung der Objektdaten und deren Aufbereitung und Zusammenstellung für die Eingabe. Dies bereitet den Wohnungsunternehmen je nach Organisationsstand der Verwaltung erhebliche Schwierigkeiten. Der Zeitaufwand ist durch die Anwendung von Referenzgebäuden trotzdem gering.

2. Schritt: Teil A Erfassung nach Plan und Baubeschreibung

Die Akteure im Arbeitsfeld der Bestandserneuerung benötigen sehr unterschiedliche Dokumente für ihre berufsbedingten Tätigkeiten. So brauchen z.B. Eigentümer, Mieter, Banken, Immobilienunternehmen, Liegenschaftsämter, Objektverwalter und Makler eine textliche Darstellung des Bestands zur Auskunft, Dokumentation oder für Exposé angaben. Energieberater benötigen möglichst exakte Angaben über Bauteilaufbauten. Die benötigten Informationen ergeben sich aus einer Erfassung und Beschreibung der Konstruktion des Bauwerks (Tragstruktur), des Ausbaustandards, der technischen Anlagen und Installationen sowie der technischen Ausstattungsgegenstände. Diese Arbeit kann mit Plänen und Baubeschreibungen im Büro durchgeführt werden. Als Erfassungsinstrument dient der Bauelementekatalog. Die Zuordnung der entsprechenden Bauelemente erfolgt über den Vergleich der Pläne und Baubeschreibung mit dem Katalog und die Erfassung des passenden Elements.

Instandsetzungsbedarf

Nach Erfassung des Gebäudes mit seinen konkreten Bauteilen und Mengen kann der Bauzustand in weiteren Bearbeitungsschritten konkretisiert werden, indem aus den erfassten Unterlagen des Eigentümers oder der Hausverwaltung die durchgeführten Instandsetzungsarbeiten erfasst werden. Durch die Erfassung ist ein Vergleich mit den nach vorgegebenen Zyklen geforderten Instandsetzungen möglich. Daraus lässt sich ein zumindest statistisch erfasster Instandsetzungsüberhang ermitteln.

Dieser Instandsetzungsüberhang bildet die Basis für die Ausweisung der bereits erwähnten „Sowieso-Kosten", die bei den Kosten der durchgeführten Modernisierungsvorhaben als Abzug anzusetzen sind, soweit die Kosten auf Dritte umgelegt werden sollen.

Die Aussagen über das mit Bestandselementen erfasste Gebäude sind umso belastbarer, als die erfassten Daten den tatsächlichen Konstruktionen entsprechen. Dabei treten in der Praxis Probleme auf, da die vorhandenen Unterlagen, vor allem bei Gebäuden über 30 Jahre, nur unvollständige Angaben über Bauart, verwendete Materialien oder ehemalige Nutzungen aufweisen. In dieser Phasemuss der Besitzer, die Hausverwaltung oder Handwerker mit „Expertenwissen" helfen.

Bild 9: Energiebedarfsausweis nach EnEV

A. Bestandserfassung	Zeitbedarf für ein Gebäude mit 24 WE und ca. 4.300 m³ BRI
Flächenermittlung nach Bauelementen (DIN 276)	6,0 h
Kennzeichnung der Hüllflächenmengen nach Himmelsrichtung	1,0 h
Zuordnung der sirAdos-Elemente	1,0 h
evtl. Anlegen neuer Elemente	2,0 h
Anlegen der Projektgliederung nach Bauteilgruppen	1,0 h
Eingabe des Projekts	2,0 h
Zuordnung der Hüllflächen und der Heizungsanlage	1,0 h
durchgeführte Instandsetzungen und Verbrauchswerte	1,0 h
Auswertung und Ausdruck	1,0 h
Summe Arbeitsaufwand (im Büro)	16,0 h

Tab. 3: Zeitaufwand für Instandsetzungsbedarf und Energieberechnung

Erfassungsprobleme bei Bestandsgebäuden sind:

exakte Konstruktionserfassung
Freilegen der Bauteilschichten
Freilegen der Primärkonstruktion
Baualtersbestimmung nachträglicher Baumaßnahmen
Austausch von Bauteilen
Ergänzungen, Erweiterungen
Umnutzungen
Flächen- und Verbrauchszuordnungen bei Nutzungsmischung

Energiebedarf

Ein wesentliches Ziel der Bauteileingabe ist die Ermittlung des Heizwärmebedarfs nach EnEV. Bedient man sich eines integralen Programms brauchen die erfassten Elemente nur noch den Hüllflächen zugeordnet werden. Daraufhin lässt sich der öffentlich-rechtliche Nachweis des Energiebedarfs nach EnEV erzeugen. Zusätzlich muss ein Abgleich mit dem Heizwärmeverbrauch des Objekts stattfinden.

Der Zeitaufwand vervierfacht sich im Vergleich zur Ersterfassung. Die Arbeit kann im Büro durchgeführt werden.

2. Schritt: Teil B Szenarien und Zielkonzepte

Mit der Gebäudeerfassung liegen ausreichend Informationen vor, um daraus entsprechende Szenarien für eine energetische oder strukturelle Modernisierung des Gebäudes zu überlegen.

Um die Bearbeitung des Objekts zu erleichtern, wird für den Modernisierungs- und Sanierungsfall ein Katalog von Elementen in der sirAdos-Datenbank bereitgestellt.

Sanierung

Trockenlegung
Betoninstandsetzung
Fugensanierung
Asbestzementsanierung

Modernisierung

Wärmedämmverbundsysteme
hinterlüftete Verkleidung
Wärmedämmung Kellerdecke
Wärmedämmung
Fenstererneuerung
Fassadenmodernisierung

Nach dem Einfügen der Elemente in das Projekt lassen sich Kosten, Energiebedarf und Umweltbelastung berechnen. Die Auswertung sollte in Form von Textdokumenten sowie grafischen Darstellungen erfolgen.

Bild 10: Szenarien und Zielkonzepte

Bild 11: Grafische Auswertung einer energetischen Sanierung

B. Modernisierung, energetisch, strukturell	Zeitbedarf für ein Gebäude mit 24 WE und ca. 4.300 m³ BRI
Maßnahmen, energetische und strukturelle Modernisierung	2,0 h
Maßnahmenpakete, Berechnung nach EnEV	1,0 h
Kosten und Einsparungen, Effizienzberechnung	0,5 h
Vorschlagsliste	1,0 h
Auswertung und Ausdruck	0,5 h
Summe Arbeitsaufwand (im Büro)	6,0 h

Tab. 4: Zeitbedarf für Szenarien und Zielkonzepte

Der Zeitaufwand für diesen Arbeitsschritt ist vergleichsweise gering, da die vorkonfigurierten Elemente wenig zusätzlichen Eingabeaufwand erfordern. Der Vorteil dieser Arbeitsweise besteht darin, dass das Gebäude erst nach diesem Entscheidungsfindungsprozess zielgerichtet weiterbearbeitet werden kann. Dies verhindert, dass eine aufwendige Vor-Ort-Erfassung und Bewertung des Gebäudes durchgeführt werden, die sich z.B. im Fall einer Abbruchentscheidung als überflüssig herausstellen (siehe auch Tabelle 4).

Mit dieser Erfassung ist die erste analytische Phase nach Halter abgeschlossen. Zusammen mit dem Auftraggeber können bestimmte Konzepte entschieden werden. Darauf aufbauend können die weiteren Arbeitsschritte zielorientiert und effektiv durchgeführt werden.

3. Schritt: Vor-Ort-Diagnose

Bei vermieteten Immobilien und größeren Eigentumswohnanlagen oder sensiblen Objekten (Denkmalschutz) ist es notwendig, den genauen Gebäudezustand vor weiteren Konzeptentwicklungen festzustellen.

Eine Bewertung des Bauzustands aus funktionaler, technischer und monetärer Sicht kann nur anhand der Analyse der vorhandenen Bausubstanz in Form der Vor-Ort-Diagnose festgestellt werden.

Dieser dritte Schritt erfordert die Begehung des Objekts und unterscheidet nochmals verschiedene Bearbeitungstiefen:

visuelle Zustandsdiagnose mit Vergeichsparametern
Untersuchung nicht unmittelbar zugänglicher Bauteilschichten
Untersuchungen durch Messungen zur Ursachenfeststellung

Der Vorteil der elektronischen Erfassung des Gebäudes mittels der Elemente besteht darin, dass alle zu begutachtenden Elemente bereits erfasst sind und somit nicht wie üblich durch Checklisten eine neue Methode eingeführt wird, die sich nicht an die Struktur der DIN 276 hält und deshalb mit Kostenkalkulationsinstrumenten des Bauwesens auch nur schwer in Übereinstimmung zu bringen ist. Vorteilhaft ist es, wenn bei der Objektbegehung die Erkenntnisse direkt mit einem tragbaren Computer verarbeitet werden können.

Weitere Informationen zur Zustandsbeurteilung des Gebäudes können durch Befragungen von Nutzern des Gebäudes oder Experten (Hausmeister, Wartungspersonal) erhoben werden.

Bild 12: Diagnoseinstrument für Bauelemente nach Kostengruppen

Variantenbildung und Auswertung/Entscheidung

Auf der Basis des vollständig mit Bestandselementen beschriebenen Gebäudes und unter Berücksichtigung der Diagnose der Bauteile, der Nutzerbefragung und der Nutzungsdiagnose können verschiedene Varianten zur Erhaltung bzw. Verbesserung des Bestands überlegt werden. Die dazu notwendigen Maßnahmen müssen erfasst und zu einem Gesamtkonzept zusammengestellt werden. Unterschiedliche Konzepte können unter den verschiedenen Gesichtspunkten ausgewertet werden. Diese Auswertungen bilden die Grundlage für eine Entscheidung über das Durchführungskonzept. Der besondere Vorteil der integralen Bearbeitung entwickelt sich beim Einsatz der LEGEP-Software für die Entwicklung und Bewertung verschiedener Szenarien. Die folgenden Szenarien entsprechen den Fragestellungen, wie sie von Besitzern von Bestandsimmobilien gestellt werden:

Verkauf
Rückbau
Instandsetzung
Modernisierung

Innerhalb des Programms kann der Prozess der Entscheidungsfindung durch Kostenberechnungen, Amortisationsrechnungen und Projektvergleiche unterstützt werden. Das Programm erzeugt aus den Projektbearbeitungen verschiedene Dokumente, die den Prozess der Entscheidungsfindung auch für Dritte nachvollziehbar machen.

Der für diese beiden Arbeitsschritte der sog. kreativen Phase nach Halter erforderliche Aufwand kann nur grob abgeschätzt werden, da je nach Komplexität des Gebäudes und der vorgefundenen Situation eine große Bandbreite an notwendigen Erkundungen mit unterschiedlichem Aufwand notwendig wird.

Auswahl von Dokumenten zur Entscheidungsfindung:

Baubeschreibung mit Elementen
Instandsetzung, Sanierung, Rückbau, Neubau
Baukosten aller Maßnahmenpakete und Zeitplan
Sowieso- und umlagefähige Baukosten
Energiebedarfsausweis
Energieeffizienznachweis nach BAFA und KfW
Ökologieeffizienznachweis
Gewerke für die Ausschreibung

Bild 13: Bewertung von Szenarien und Zielkonzepten

Bild 14: Zusammenstellung unterschiedlicher Zielkonzepte

Zeitbedarf für ein Gebäude mit 24 WE und ca. 4.300 m³ BRI
Diagnose der Bauteile nach Bauzustand	8,0 h
Maßnahmenauswahl nach Vorschlagsliste	3,0 h
Zuordnung Maßnahmenpakete	1,0 h
Effizienzvergleich, Vorschlagsliste	0,5 h
Kostenberechnung nach DIN 276, Energiebedarfsausweis	0,5 h
Ausdruck Dokumente für Entscheidungsvorlage	1,0 h
Summe Arbeitsaufwand (vor Ort)	8,0 h
Summe Arbeitsaufwand (im Büro)	6,0 h