Altbausanierung

Strategische Planung – Zielkonzepte für die bauliche Erneuerung

Nach den Erfahrungen mit mehreren Bestandsprojekten ist ein automatisierter Maßnahmenplan mit festgelegten Erhaltungsstrategien für die bauliche Erneuerung ungeeignet, wenn nicht nur kaufmännische Ziele zur Ermittlung eines Instandsetzungsüberhangs verfolgt werden. Im folgenden Artikel wird deshalb ein Schema für eine gebäudespezifische Vorgehensweise für bauliche Erneuerungen erläutert.

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Dabei werden auch Erfahrungen von Martin Halter mit einbezogen, die dieser in der Veröffentlichung „Bauerneuerung. Projektieren mit Methode“ [1] beschrieben hat.

Die Ausgangssituation

Vergleich von Verwaltungs- und Unterhaltsorganisationen während des Betriebs und der Erneuerung eines Gebäudes

Mit Inbetriebnahme des Neubaus werden Verwaltungs- und Unterhaltsorganisationen geschaffen, die für den Erhalt des Gebäudes verantwortlich sind. Diese bestehen aus dem Eigentümer oder der Eigentümerin, dem Gebäudeverwalter und/oder dem Hausmeister. Sie initiieren notwendige Reparaturarbeiten oder den Austausch von Bauteilen und ziehen bei Bedarf die ausführenden Handwerker hinzu. Die anfallenden Kosten werden aus den jährlichen Erträgen finanziert.

Bild 1: Verwaltungs- und Unterhaltsorganisation während des Betriebs [1]

Mit der Alterung des Gebäudes, nach 30 bis 40 Jahren, nimmt die Schadenshäufigkeit aufgrund der üblichen Alterung der Bauteile zu und umfangreiche, kostenintensive Reparaturarbeiten werden zur Behebung der Mängel erforderlich. Werden gleichzeitig technisch-funktionale Anforderungen der Nutzer an die Funktionseinheit nicht mehr erfüllt, verschlechtert sich die Vermietbarkeit und damit die Ertragssituation für einen kostendeckenden Unterhalt des Gebäudes.

Teilumbauten und punktuelle Reparaturen von schadhaften Bauteilen, vom Eigentümer oder Verwalter organisiert, reichen nicht mehr aus, um die gravierenden, den Gewinn beeinträchtigenden Mängel am Gebäude zu beheben. Spätestens zu diesem Zeitpunkt wird die Entwicklung einer strategischen Planung mit Erneuerungskonzept für Baukonstruktion und Nutzung in Zusammenhang mit einer langfristigen Bewirtschaftungsstrategie notwendig. Die strategische Planung kann nicht mehr allein von Verwaltern oder Eigentümern erarbeitet werden, es bedarf der Hinzuziehung von Fachplanern und Spezialisten [1, S. 25].

Bild 2: Projektorganisation für eine Erneuerung [1, S. 24]

Unterschiede zwischen Neubau und baulicher Erneuerung eines Gebäudes bezüglich Planungs- und Realisierungsphase

Beteiligung von Fachplanern

Beim Neubau eines Gebäudes entwickelt der Architekt nach Auftragserteilung das Projekt in Größe, Form und Aussehen weitestgehend allein in seinem Büro auf der Basis von Zielvereinbarungen mit den Bauherren. Erst nach erteilter Baugenehmigung zieht er weitere Fachplaner für die Werkplanung hinzu und koordiniert diese.

In der Bauerneuerung ist die Beteiligung von weiteren Spezialisten, z.B. für die Haustechnik, bereits in der Diagnosephase unumgänglich, um den technischen Zustand von gealterten Wärmeerzeugungs-, Lüftungs- und Elektroanlagen fundiert feststellen zu können. Das generalistische Wissen des Architekten reicht hier nicht aus. Neben der Rolle des Entwerfers übernimmt der Architekt die Aufgaben eines Team- und Projektleiters direkt ab Projektbeginn [1, S. 27].

Realisierungsstart Neubau versus Baubestand

Beim Neubau geht die Vorbereitungsphase der Ausführung nahtlos in die Ausführungsphase über, um möglichst schnell, nach Vorliegen der Baubewilligung, mit den Bauarbeiten beginnen zu können. Einzelne Arbeiten können etwas verzögert durchgeführt werden, da das Bauwerk dem Nutzer erst nach Fertigstellung übergeben wird.

Die Vorbereitung und Projektierung einer baulichen Erneuerung verläuft anders als beim Neubau, da sich das Gebäude während der Durchführung der baulichen Maßnahmen häufig in Betrieb befindet.

Die Plan- und Vertragsunterlagen müssen bis zu einem im Voraus festgelegten Zeitpunkt erstellt werden, da bei Baubeginn ohne existierende Rohbauphase sämtliche Arbeitsgattungen gleichzeitig zum Einsatz gelangen. Der Baubeginn sollte nicht in der Planungsphase, sondern erst nach Abschluss der Vorproduktion erfolgen. Entsprechend müssen Entscheidungen des Bauherrn in der Planungsphase getroffen werden; Ablaufpläne mit konkreten Zeitangaben und Arbeitsschritten - bereits für die Planungsphase und nicht erst für die Realisierung (Neubau) - unterstützen diesen Entscheidungsprozess.

Bild 3: Realisierungsstart Neubau [1, S. 27]

Bild 4: Realisierungsstart Erneuerung [1, S. 28]

Arbeitsschritt/ Name	Titel Bericht	Inhalt Kurzfassung	Ziel
strategische Planung	strategischer Bericht	Zieldefinition, grundsätzliche Fragestellungen	Frage beantworten: wie weiter ?
technische Diagnose	Diagnose	technische Probleme er kennen und erfassen	Zustands-beschreibung, Dringlichkeit festlegen
Maßnahmen- plan Instandsetzung	Instand- setzung	Instand-setzungs-maßnahmen und deren Kosten bestimmen	Erneuerungs-bedarf ermitteln
Nutzungs- diagnose, Optionen	Optionen	Nutzungs- mängel erkennen, Maßnahmen, Optionen und deren Kosten bestimmen	Gebäude-potenzial aufdecken, Optimierungen vorschlagen
Varianten	Varianten	aus der Auslege-ordnung der Maßnah-men ganz heitliche Lösungen zusammen-stellen	Varianten zusammen-stellen, die die Zielvorstellung erfüllen
Vorprojekt	Vorprojekt	Lösung auswählen, Kostenrahmen definieren	sich zusammen mit Bauherren auf Lösung einigen
Projekt	Projekt	vollständigen Beschrieb und Planunterlagen erstellen, Unter-nehmeraufträge formulieren	Unterlagen erarbeiten, mit denen die Vorbereitung der Realisierung vorge-nommen werden kann

Tab. 1: Arbeitsschritte der baulichen Erneuerung: Inhalte und Ziele [1, S. 72]

Bild 5: Beschreibung eines Bestandsgebäudes für das Portfolio

Der Projektablauf für die bauliche Erneuerung

Übersicht der beschriebenen Methoden für die bauliche Erneuerung

Die beschriebene methodische Vorgehensweise für die bauliche Erneuerung soll die Verfeinerung und Entwicklung einer eigenen Methodik unterstützen. Wichtiges unterstützendes Arbeitsmittel ist eine Datenbank, in der die vielfältigen gebäudebezogenen Informationen systematisch abgelegt und in der Vielfalt der notwendigen Darstellungsvarianten und Sichten sinnvoll aufeinander bezogen und ausgewertet werden können [1, S. 71].

Bitte lesen Sie weiter in Teil 2 zu Strategische Planung -Zielkonzepte für die bauliche Erneuerung

Literaturverzeichnis

[1] Bauerneuerung. Projektieren mit Methode. Dokumentation D0163. Zürich 2000